דוח שמאי
בכל תהליך של קבלת משכנתא יש צורך בקבלת דוח שמאי עבור משכנתא וזאת כדי לדעת את ערכו האמיתי של הנכס. כשמדובר ברכישה של דירה רגילה או בית פרטי והרוכש מעוניין לקבל הלוואה כדי להשלים את התשלום הנדרש, הבנק למשכנתאות זקוק למידע מוסמך כדי לדעת איזה חלק יחסי מערך הדירה הוא יאשר כהלוואה. הלקוח שעומד לקנות את הנכס שוכר את שירותיו של שמאי מתוך הרשימה השמית שמפיק הבנק, כדי שיבצע הערכה זו.
שמאי דירות אשר מבקר בנכס, בוחן אותו מכל היבטיו ועל פי כל הנתונים הוא מפיק דוח שמאי. הדוח מפרט את סביבת המגורים, מה הדירוג שלה בין השכונות בעיר זו ופרטים על המבנה. כמה קומות הוא מכיל, סוג הבנייה אם מדובר בבנייה מבלוקים, בנייה מתועשת וכו'. הכניסה לבניין המגורים, אם יש גינה, מבואה גדולה או חדר מדרגות צר. לאחר מכן קיים פירוט על הדירה עצמה, באיזו קומה היא ממוקמת ומצבה הפיזי.
עלות משוערת של הדירה על פי דוח שמאי
יש פרמטרים רבים שלכל אחד מהם יש חלק בקביעת הערך הכספי של הדירה, כמו לדוגמה:
- הקומה בה ממוקמת הדירה. אם מדובר בקומה ראשונה, קומה אחרונה מתחת לגג וכו'
- כיווני האוויר של הדירה, אם יש אוויר פתוח או חסימה של בניינים סמוכים.
- אם קיים נוף הנשקף מהדירה.
- המצב הפיזי של הדירה, אם הוא תקין או רעוע.
- הנראות הכללית של הדירה, אם מדובר בדירה ישנה שלא השקיעו בה ממון כלל או לחלופין דירה מתוחזקת, מטופחת ומעוצבת.
- גילו של המבנה.
- הימצאותה של מעלית.
- קולטי שמש מרכזיים.
- מצב התשתיות בדירה, אם יש צנרת PVC בת כמה שנים או עדיין קיימת בה צנרת ברזל חלודה וישנה.
דירות שנמכרו בסביבת המגורים הקרובה
נדבך חשוב בהחלטה הוא מחיר המכירה של דירות זהות או דומות שנמכרו לאחרונה בסביבה הקרובה. בהתאם לנתונים שמקבל השמאי ממשרד האוצר על פי פלח שוק של סביבת מגורים ספציפית, רשום בדוח שמאי אילו דירות נמכרו, מה כתובתן ומה היה הדיווח למשרד האוצר שעל פיו שילם הקונה מס רכישה.
לאחר שקלול מלוא המידע, מכיל דוח שמאי את ערך הדירה על פי קביעתו המקצועית של המעריך.
קבלת משכנתא
נציגי הבנק למשכנתאות מאשרים את מלוא סכום ההלוואה שביקש הקונה או חלק ממנה, תוך פירוט הריבית, העמלות, אילו מסלולים, לאורך כמה שנים יבוצעו ההחזרים החודשיים, מה יהיה גובה ההחזר בכל חודש, אם קיימת תקופת גרייס ואם יחולו על הקונה קנסות במקרים מסוימים, כמו בעת פירעון מוקדם של ההלוואה.
גם כאשר בעלי נכס מעוניינים לקבל משכנתא הפוכה כדי לקבל סכום כסף גבוה או קצבאות חודשיות כדי להגדיל את ההכנסה החודשית שלהם, הם זקוקים לקבלת דוח שמאי וכך הבנק מאשר הלוואה על פי כמה פרמטרים, כמו לדוגמה גילו של הלווה וערכו של הבית.
צילום:freepik