שווי הפוטנציאל: עליות המחירים בשכונה שיש בה הבטחה למיזם פינוי בינוי גבוהה בהרבה משאר העיר.בכל העיר עלו המחירים בין 2015 ל-2017 בשיעור של 16%, ואילו בשכונת אושיות נרשמה עליית מחירים חדה הרבה יותר של כ-40% כך חושף היום(שלישי) עיתון "גלובס"

האם לקידום תוכניות התחדשות עירונית, בדגש על תוכניות פינוי-בינוי רחבות היקף בשכונות ותיקות ברחבי הארץ, יש גם השפעה על מחירי הנכסים, ואם כן עד כמה? שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין ערכה לאחרונה בדיקה שבחנה את שווי הפוטנציאל להתחדשות על רמות מחירי הנכסים בשכונות השונות (פוטנציאל שמרגיש כמובן כל מי שמחפש דירה ישנה היום, הנושאת עימה בדרך כלל את ההבטחה ש"בקרוב מתחילים שם פינוי בינוי/תמ"א 38"). במסגרת הבדיקה, בחנה בוגין תשע שכונות ברחבי הארץ שבהן מקודמות תוכניות רחבות היקף לפינוי בינוי, אך עדיין לא החל בהן תהליך הבנייה. מדובר בפרויקטים שכבר נמצאים בשלבים שונים – נכללים בתוכנית אב ובמסמך מדיניות או שהופקדו בוועדות מקומיות או מחוזיות. בוגין בדקה את הפער בשיעור העלייה במחירי הנכסים באותן שכונות מול השינוי במחירי הנכסים הממוצעים בעיר, בהפרש של שנתיים (2015 מול 2017).

בעיר רחובות, בשכונת אושיות, מקודמות אלפי דירות במסגרת תוכניות התחדשות עירונית. אף שהתוכניות נמצאות רק בשלב מקדמי של תוכנית המתאר, נצפה הפרש משמעותי במחיר דירה ממוצע בשכונה לעומת הממוצע בעיר כולה. בכל העיר עלו המחירים בין 2015 ל-2017 בשיעור של 16%, ואילו בשכונת אושיות נרשמה עליית מחירים חדה הרבה יותר של כ-40%
בוגין מסבירה כי עליית המחיר שנצפתה בבדיקה היא עלייה מבוססת פוטנציאל בלבד: "יש להדגיש כי העלייה בערכי הנכסים כבר בשלב מוקדם כוללת חלק מהשבחתם, לפחות באופן פוטנציאלי, עד אשר יאושר סופית הפרויקט וייצא לדרך. התוצאות מגלות כי עד לנקודת זמן זאת, נכס עשוי להימכר בשיעור של בין 10% ל-20% יותר, רק מעצם הפוטנציאל בעתיד להפוך לחדש ובתוספת חדר, מרפסת ומעלית. בסיום התהליך, כשפוטנציאל ההתחדשות העירונית יתממש במלואו, השבחת הנכס יכולה לעמוד על 50% ואף כפול ממחירו".

"כל הבתים בשכונה מרוויחים"

ככל שמדובר בשכונה ישנה וחלשה יותר, השפעת המהלכים לקראת ההתחדשות העירונית מורגשת עוד יותר, שכן מחירי הדירות בהן נמוכים ביחס לממוצע העירוני.
עליית המחיר אינה רלוונטית רק לבניינים שאמורים לעבור את תהליך ההתחדשות העירונית, אלא גם למבנים נוספים בשכונה שבה עתיד להבשיל פרויקט גדול. : גם האזורים שאינם מיועדים לפינוי בינוי בשכונה, בשל מגבלות שונות, עשויים להרוויח מהתחדשות הבניינים באזורים הסמוכים. פרויקט פינוי בינוי בדרך כלל מגלם בתוכו גם שדרוג תשתיות משמעותי בכל השכונה, הקמת מבני חינוך חדשים והקמת פארקים מהם נהנים כל תושבי השכונה. שדרוג תשתיות זה, וגם הפוטנציאל העתידי של בנייני השכונה האחרים, משפיעים על ערך הנכסים בכל האזור. ויש גם עוד השפעה, כזו שבעצם עשויה 'להדביק' את הבניינים הסמוכים ברצון לקדם התחדשות עירונית גם אצלם.