אנשים רבים בטוחים כי פרויקט פינוי בינוי בירושלים שהוא חלק בלתי נפרד בתהליך התחדשות עירונית ופרויקט תמ“א 38 בירושלים הם אותו דבר רק בשם אחר. אז למרות שיש כמה קווי דימיון מאוד שוליים, שכן מטרת שני הפרויקטים הוא לשפר את איכות החיים של הדיירים ואת הנראות של פני העיר, עדיין לא מדובר באותו פרויקט. מדובר בשני מסלולים אחרים לגמרי שבשניהם מן הסתם לוקחת עיריית ירושלים חלק מלא ופעיל. בשני התהליכים אנו בעצם מחליפים בניינים ותיקים, כאלה שלעתים אף דורשים שיקום מבנים לבניינים חדשים, מודרניים וחזקים, בניינים מרווחים יותר. כן חשוב לדעת ששני הפרויקטים מאוד דומים בתהליך עצמו בין אם זה החתימות על טפסי הצהרת כוונות, בין עם זה בתכנון האדריכלי שלהם ובין אם במינוי נציגות הדיירים. להלן ההבדלים:
הגודל בהחלט קובע בטח שמדובר בנדל“ן
ההבדל אולי החשוב ביותר בין תמ“א 38 בירושלים לבין פינוי בינוי בירושלים הוא הגודל. תכנית פינוי בינוי משוייכת אך ורק למתחמים גדולים, לעתים אף מדובר בשכונות שלמות בעיר הבירה. כדי לחדש מתחם, יש צורך במינימום של 24 יחידות דיור שכבר קיימות.
לעומת זאת, שאנחנו מדברים על תכנית תמ“א 38, מדובר על תכנית מתאר ארצית, הכוונה היא שתמיד השינוי הנעשה בבניין בודד. השינויים יבואו לידי ביטוי באילו תוספות יקבלו הדיירים לאחר סיום הפרויקט למשל מעלית, מחסן, ממ“ד וכמובן – מרפסת. לעומת זאת, בפינוי בינוי ההרחבה והשדרוג נעשים גם על התשתיות, המרחבים הציבוריים, המבנים הציבוריים, גנים, בתי ספר, סניף דואר ולא רק על הבניין עצמו. בעוד בתמ“א 38 השדרוג נעשה לתושבי הבניין, בפינוי בינוי, שכונה שלמה משתדרגת.
מהם התנאים לביצוע פרויקט פינוי בינוי בירושלים?
בעוד בפרויקט תמ“א 38, כל מה שצריך זה את הסכמת הדיירים, אישור של העייריה ומציאת יזם, פרוייקט פינוי בינוי הוא הרבה אבל הרבה יותר מורכב. קודם כל, 50% מכל בניין או 60% מכל המתחמים מקדמים אותנו להגשת תב“ע לפינוי בינוי. יש צורך גם באישור של 80% מכלל הדירוש כדי שניתן יהיה להגיש תביעה לדיירים דרבנים. מה שהדיירים מקבלים בסיום הפרויקט של פינוי בינוי הם בניינים חדשים לגמרי, חזקים ומחוזקים מפני רעידות אדמה. כל הבניינים חייבים לעמוד בתקן. שנית כל הם מקבלים דירה שהיא גדולה יותר, עם ממ“ד, עם מרפסת של עד 12 מ“ר, חניה ומעלית לצד פיתוח כל המרחבים הציבוריים בסביבת הפרויקט.
לסיכום, קיים הבדל ניכר בין פרויקט תמ“א 38 לבין פרויקט פינוי בינוי. פרויקט פינוי בינוי דורש תכנון מורכב וזה תהליך שלרוב נמשך בין 5-9 שנים במקרה הטוב. לעומת זאת, תמ“א 38 נמשך בין שנה לשנתיים.
