משרד הבינוי והשיכון בשיתוף הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מפרסמים נייר עמדה העוסק בזיהוי קבוצות רכישה פיקטיביות בפרויקטים של התחדשות עירונית.
פרויקטים רבים של התחדשות עירונית כוללים קבוצת רכישה, אשר יוזמת את הפרויקט ומוציאה אותו לפועל. מעבודת מטה משותפת של משרד הבינוי והשיכון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית עולה כי במקרים מסוימים, קיים חשש כי דווקא מארגן קבוצת הרכישה, ולחילופין – הדיירים המקוריים של הבניין (להבדיל מרוכשי הדירות החדשות בפרויקט שהינם חברי קבוצת הרכישה) – ייחשבו כיזמי הפרויקט, ולא חברי קבוצת הרכישה. לאור השימוש ההולך וגובר בשיטה זו, הוחלט לפרסם נייר עמדה העוסק בשאלה – מתי מארגן קבוצה ו/או הדיירים המקוריים יוכרו כיזמים הכפופים לחוקי המכר.
נייר העמדה החדש מפורסם בהמשך לנייר עמדה שפורסם על ידי הממונה על חוק המכר באוגוסט 2019, ועסק בזיהוי של יזמים המציגים עצמם כמארגני קבוצות רכישה. נייר העמדה קבע מספר מבחנים שעמידה בהם עלולה להביא לכדי הטלת מלוא חובות חוק המכר על מארגן הקבוצה.
בנייר העמדה מודגש כי, טרם התקשרות לביצוע פרויקט מסוג התחדשות עירונית, על הדיירים הקיימים לשים לב לפרטי ההתקשרות עליה הם חותמים, בדגש על שני נושאים עיקריים:
- אופן שילוב הדיירים המקוריים בקבוצת הרכישה – יש לבחון אם הדיירים המקוריים הצטרפו לקבוצת הרכישה באופן המקנה להם שליטה בה. כך, למשל, בפרויקט של תמ"א 38 שבו 35 דיירים המחזיקים בכלל הזכויות בקרקע ו-25 חברי קבוצת רכישה, ברור כי שילובם של הדיירים בקבוצה יביא לשליטתם המוחלטת בפרויקט. מכוח שליטה זו, ניתן לראות בדיירים "יזם" שהוא למעשה "מוכר" לפי חוק המכר, על כל המתחייב מכך. אפשר כי המצב יהיה שונה בעסקת פינוי בינוי כאשר 50 דיירים יצטרפו לקבוצת רכישה המונה 200 חברים.
- היחסים בין הגורם המנהל לדיירים המקוריים – יש לבחון האם לגורם המנהל התחייבויות כספיות משמעותיות כלפי הדיירים בהסכם שחתם עימם. אם כך הדבר, סביר כי הדבר נעשה בהסתמך על שליטתו של הגורם המנהל בפרויקט, באופן המאפשר לו לעמוד בהתחייבויותיו. כך לדוגמה, אם הגורם המנהל התחייב כלפי הדיירים לתאריך מסירה מוגדר ולפיצוי כספי משמעותי במקרה של איחור במסירה, יש להניח כי עשה כן רק אם יש ביכולתו להבטיח את מועד המסירה. ככל שיש בידו יכולת כזו, הדבר יכול ללמד כי הוא שולט בפרויקט כיזם.
כמו כן, יש לשים לב למבחנים הנוספים אשר פורסמו בנייר העמדה הכללי בקשר לקבוצות רכישה.
