מאת קבוצת רפאל
עם אישור תיקון 4 לתמ"א 35, עולות שאלות חשובות לגבי ההשפעות המעשיות שלו על הערים הגדולות בישראל, בראשן ראשון לציון, אחת מהערים הצומחות והמרכזיות ביותר במרכז הארץ. התיקון מביא עמו חזון שאפתני של פיתוח צפוף תוך שמירה על גמישות והתאמה לצרכים המקומיים של כל אזור. במאמר זה נעמיק בהשפעת תמ"א 35 תיקון 4 על פיתוח העיר ראשון לציון ונבין כיצד גמישות זו באה לידי ביטוי בעיר, תוך התייחסות לנושא הצפיפות והשימור.
תמ"א 35 תיקון 4: חיזוק הצפיפות תוך שמירה על ייחודיות
תמ"א 35 היא תוכנית מתאר ארצית לפיתוח ושימור, שנועדה להסדיר את התכנון האורבני של ישראל לאורך זמן. תיקון 4 לתמ"א 35, שהתקבל לאחרונה, מכוון להעלות את רמות הצפיפות באזורים אורבניים כדי להתמודד עם גידול האוכלוסייה ודרישות הדיור. יחד עם זאת, התיקון גם מעניק גמישות לתכנון האזורי, ומאפשר שמירה על אופי ייחודי בכל אזור ואזור.
התיקון מכיר בכך שלא כל חלקי העיר בנויים באותו אופן ולאותם צרכים, ולכן ניתנת גמישות למוסדות התכנון לקבוע מתחמים חריגים שבהם הצפיפות תהיה שונה מהכלל. בראשון לציון, עיר שנמצאת בתהליך מתמיד של התחדשות ופיתוח, גמישות זו תאפשר לשלב בין פיתוח אורבני נרחב לבין שימור אזורים היסטוריים ואזורי טבע חשובים.
ההשפעה של תיקון 4 על פיתוח ראשון לציון
ראשון לציון, שהפכה לאחת הערים המובילות בישראל מבחינת גידול אוכלוסייה ופיתוח תשתיות, נהנית במיוחד מהשילוב של תיקון 4. התיקון יאפשר לעיר ליישם את התחדשותה בצורה חכמה, תוך התחשבות במאפיינים הדמוגרפיים של כל שכונה:
- שיפור הצפיפות במרכזי העיר: התיקון לתמ"א 35 מאפשר לעירייה לקבוע אזורי פיתוח צפופים יותר במרכזי העיר, שיכללו פרויקטים של התחדשות עירונית, מגדלי מגורים חדשים ואזורי מסחר נגישים. השיפור בנגישות ויצירת מרחבים עירוניים משולבים ימשוך אוכלוסיות צעירות ויגביר את האטרקטיביות של ראשון לציון כמוקד מגורים ותעסוקה.
- שימור אזורים היסטוריים וייחודיים: ראשון לציון מתאפיינת בכמה שכונות היסטוריות ואזורי מורשת שאי אפשר לפתחם בצפיפות גבוהה מבלי לפגוע באופיים הייחודי. תיקון 4 מאפשר לשמור על האזורים הללו, תוך הגבלת רמת הצפיפות וקביעת תכנון מותאם לשימור מבנים היסטוריים ואזורי טבע בתוך העיר.
- גמישות בתמהיל הדיור: העירייה תוכל להתאים את סוגי הדירות הנבנות בכל אזור לפי צרכי האוכלוסייה המקומית. למשל, בשכונות בהן גרים צעירים או משפחות צעירות, יוקצו יותר דירות קטנות ומגורי סטודנטים, בעוד שבשכונות ותיקות יושם דגש על דיור מוגן לאוכלוסייה המבוגרת. גישה זו תבטיח התאמה מדויקת למאפיינים הדמוגרפיים של כל אזור.
- התאמת תשתיות לצפיפות הגוברת: עם העלאת הצפיפות באזורים מסוימים, תיקון 4 מכיר בצורך לשפר את מערכות התשתית, במיוחד בתחום התחבורה, החינוך והשירותים הציבוריים. בראשון לציון, קווי תחבורה ציבורית חדשים ותשתיות עירוניות משודרגות, כמו תחנות רכבת חדשות ופרויקטים תחבורתיים, יסייעו להתמודד עם גידול האוכלוסייה והצפיפות הצפויה.
ההזדמנויות למשקיעים ויזמים
השפעות תיקון 4 על ראשון לציון פותחות דלתות משמעותיות עבור משקיעים ויזמים. האזורים בהם העירייה תאפשר צפיפות גבוהה יותר יהיו מוקדי עניין למשקיעים שמחפשים לנצל את הפוטנציאל להתחדשות עירונית ולהקמת פרויקטים חדשים. בשכונות המתחדשות, הקרקעות והנכסים צפויים לעלות בערכם, וייווצרו הזדמנויות משמעותיות לבניית דיור מותאם לאוכלוסיות מגוונות.
תחום המסחר והתעסוקה גם כן צפוי ליהנות מפיתוח נוסף, במיוחד במרכזי העיר, שם הביקוש לשטחים מסחריים ועסקים קטנים צפוי לגדול במקביל לעלייה באוכלוסייה המקומית.
לסיכום
תמ"א 35 תיקון 4 משנה את מפת התכנון האורבני של ראשון לציון, ומשלב בין צפיפות אורבנית גבוהה לבין גמישות אזורית והתאמה לצרכים המקומיים. העיר, הנמצאת במרכז התפתחותו של גוש דן, צפויה ליהנות מהשפעות חיוביות ארוכות טווח, הן בתחום המגורים והן בתחום התעסוקה והמסחר. עבור משקיעים, מדובר בהזדמנות ייחודית למינוף הפרויקטים העתידיים שיתרחשו בעיר בשנים הקרובות, במיוחד באזורים שיעברו התחדשות עירונית משמעותית.
