הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברחובות צפויה לדון בהמלצה להפקדת תוכנית פינוי-בינוי משמעותית בלב השכונה החרדית במזרח העיר: מתחם גוש עציון ההגנה. מדובר ביוזמה עירונית של עיריית רחובות והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (במסלול רשויות), שמטרתה להחליף 195 יחידות דיור ישנות במבנים מודרניים בהיקף של 633 יחידות דיור חדשות – בפריסה המותאמת לאורחות החיים של הקהילה המקומית, שמרביתה משתייכת לחסידות קרעטשניף.

מאפייני התוכנית: תכנון תפור לצרכי המגזר

הפרויקט מתפרס על פני שטח של כ-34 דונמים, התחומים בין הרחובות גוש עציון, ההגנה, חי"ש והאדמו"ר מקרעטשניף. שלא כמו מגדלי המגורים הטיפוסיים המאפיינים פרויקטי פינוי-בינוי באזור המרכז, התוכנית שומרת על אופי בינוי נמוך ומדורג: הגבלת גובה: הבינוי יוגבל לעד 10 קומות בלבד, ומול בתים צמודי קרקע יוגבל הגובה לעד 8 קומות. הגבלה זו נועדה לפתור את אתגרי השימוש במעליות שבת ולמנוע הצללה על הסביבה הכפרית-נמוכה יותר. תנועת הולכי רגל ומרחב ציבורי: דגש מרכזי הושם על יצירת רשת שבילים מוטי הולכי רגל, חיבורים פתוחים בין שטחי ציבור, מוסדות חינוך ובתי כנסת, והרחבת המרחב השכונתי. מעמד סטטוטורי: לאחר פרסום הודעות לפי סעיפים 77 – 78 לחוק התכנון והבנייה (הקפאת תנאים והגבלת היתרים במתחם), התוכנית עולה כעת לדיון בוועדה המקומית לשם גיבוש המלצה לוועדה המחוזית מרכז לצורך הפקדתה בפועל.

נתוני רקע: למ"ס והסביבה הנדל"נית ברחובות

מדד חברתי-כלכלי (למ"ס): העיר רחובות כולה מדורגת באשכול 7 מתוך 10 במדד החברתי-כלכלי של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. עם זאת, קיים בידול תוך-עירוני: שכונות מזרח ודרום העיר (ובהן אזור קריית קרעטשניף ושכונות דניה ואושיות הסמוכות) מדורגות באשכולות נמוכים יותר (4 – 5), המאופיינים במשקי בית גדולים, צפיפות נפשות גבוהה לחדר ורמת מינוע נמוכה יותר מהממוצע העירוני.
רמות מחירים וסביבה עסקית: מחירי הדירות ברחובות נעים סביב 23,000 – 26,000 ש"ח למ"ר בממוצע עירוני כללי, ובשכונות החדשות (דוגמת רחובות המדע ורחובות ההולנדית) המחירים אף מגיעים ל-28,000 ש"ח למ"ר ומעלה. בשכונות המזרחיות והישנות, מחירי דירות יד שנייה עומדים על סביב 18,000 – 22,000 ש"ח למ"ר.
מגבלת המכפיל: תוכנית גוש עציון מציגה יחס של כ-3.25 יח"ד חדשות על כל יח"ד קיימת (633 מול 195). מכיוון שגובה הבנייה הוגבל ל-8 – 10 קומות ולא ניתן להעמיס זכויות במגדלים, התכנון נדרש לניצול חכם של תכסית הקרקע כדי לשמר את הכדאיות הכלכלית בהתאם לתקן 21 לשמאי הוועדות לתכנון.

תמונת מצב כוללת: מפת ההתחדשות של דרום-מזרח העיר

מתחם גוש עציון אינו פועל בחלל ריק, אלא מהווה חוליה אחת מתוך שרשרת מתחמי התחדשות שמקדמת עיריית רחובות באזור המזרחי והדרומי:

1. מתחם מילצ'ן / אושיות: מגה-פרויקט לפינוי של מאות יחידות דיור ישנות ובניית אלפי יחידות דיור ותשתיות תחבורה חדשות.

2. מתחם שכונת דניה: מתחם התחדשות נוסף המקודם במסגרת סעיפי 77 – 78 במטרה לשקם את המרקם הוותיק.

3. מתחם גוש עציון-ההגנה: הפרויקט הייעודי הראשון בהיקף כזה המותאם נקודתית לקהילה החרדית המקומית, תוך הישענות על תמיכת הנהגת החסידות והתושבים עוד משלבי ההכרזה הראשונים.

קידום התוכנית מהווה דוגמה להתחדשות עירונית מוטת אוכלוסייה, המשלבת את הצורך הדחוף בחידוש מבנים ישנים עם שמירה על צביון קהילתי, תפקודי והלכתי.

המידע בכתבה מובא לידיעה כללית בלבד, מבוסס על נתונים תכנוניים נכון למועד הפרסום, ואינו מהווה ייעוץ משפטי, שמאי, השקעתי או תחליף לבדיקה מקצועית מול מוסדות התכנון והרשויות המוסמכות.