קורעת את הניילונים ומזניקה עבודות בשטח
רעידת אדמה נדל"נית חיובית פוקדת את מזרח העיר רחובות. לאחר שנים ארוכות של דיונים סוערים, התנגדויות ענק ומאבקים משפטיים מורכבים שהגיעו עד לערכאות הגבוהות ביותר, הוסר המכשול האחרון בדרך להקמתו של הרובע המזרחי החדש. פסק דין חלוט ודרמטי של בית המשפט העליון מחודש פברואר 2026 דחה באופן סופי את כל ערעורי בעלי הקרקעות הפרטיים נגד אישור התוכנית, ונתן את האות הרשמי לחברות הבנייה הגדולות לעלות על הקרקע. עבודות הפיתוח, התשתית והסדרי התנועה החדשים כבר החלו בפועל ברחוב שלום רוזנפלד ב-5 באפריל 2026, מה שהופך את תוכנית תמ"ל 3003 לתוכנית הקרובה והמיידית ביותר למימוש ברחבי העיר.במקום שבו עמדו במשך עשרות שנים פרדסים חקלאיים ירוקים, עתיד לקום רובע מגורים ותעסוקה מודרני יוצא דופן, אשר יציב את רחובות בחזית החדשנות האורבנית והאקולוגית בישראל. התוכנית, המשתרעת על פני שטח עצום של כ-2,230 דונם ממזרח לציר מנחם בגין, מגדירה מחדש את גבולות הביקוש של אזור השפלה.
המפרט התכנוני: חזון אורבני מעורב שימושים
מבחינה ארכיטקטונית, רובע המזרח מציג תכנון מתקדמת המבוסס על שלד רחובות אורתוגונלי (גריד) הממשיך את הרשת ההיסטורית של רחובות ומאפשר תנועה קלה ואיכותית להולכי רגל. התוכנית כוללת תמהיל מגורים מגוון של כ-8,400 יחידות דיור, בתוכן כ-300 יחידות דיור מוגן, כ-2,067 יחידות דיור המיועדות להשכרה לטווח ארוך (בניהול חברת "דירה להשכיר") וכ-1,320 דירות קטנות המותאמות לזוגות צעירים ולסטודנטים. פרופיל הבינוי משלב בין בנייה מרקמית איכותית בגובה של 6, 8 ו-10 קומות (כ-5,400 יחידות דיור) לבין מגדלי מגורים ועירוב שימושים מודרניים (כ-3,000 יחידות דיור) המגיעים עד לגובה של 21 קומות. צפיפות המגורים הממוצעת בשכונה תעמוד על כ-28 יחידות דיור לדונם נטו. לצד המגורים, הרובע מציע שטחי ענק לתעסוקה ומסחר בהיקף של כ-500,000 עד 630,000 מ"ר, מהם כ-70,000 מ"ר בתת-הקרקע. ציר התנועה המרכזי הקיים, דרך מנחם בגין, יעבור מהפך סטטוטורי ויהפוך לשדרה עירונית פעילה, כאשר לאורכו תוקם חזית מסחרית רציפה עם מדרכות רחבות מוצלות, שבילי אופניים ותשתיות תחבורה ציבורית מתקדמות.
הפקעות לצורכי ציבור ופיתוח סביבתי
כדי לאפשר את מימוש התשתיות הללו, פרסמה הוועדה המקומית הודעות הפקעה נרחבות. כל השטחים המיועדים לצורכי ציבור בתחומי התוכנית יופקעו ויירשמו על שם עיריית רחובות. הפקעות אלו נועדו להבטיח את הקמתם של מוסדות החינוך, מבני הציבור הרבים, קמפוס אקדמי-עירוני חדיש, מסוף תחבורה מודרני ופארקים ציבוריים רחבי ידיים בשטח כולל של כ-200 דונם. בנוסף, יבוצע שינוי ייעוד מקיף לצורך הסדרה והרחבה של בתי העלמין האזרחי והצבאי השוכנים במרכז המתחם. ההשפעה הפיננסית של שינוי הייעוד היא עצומה: היטל השבחה בשיעור של ייגבה מהבעלים הפרטיים בעת מימוש הקרקע (מכירה או קבלת היתר), כספים אשר יממנו ישירות את עבודות פיתוח התשתיות המסיביות.
הרובע המאופס אנרגטית הראשון בישראל
בשורה סביבתית חסרת תקדים מגיעה מכיוון הנחיות העיצוב והבינוי שפרסמה הוועדה המקומית בפברואר 2026. הרובע המזרחי מתוכנן כרובע הראשון בישראל שיוקם כ"מאופס אנרגיה". על פי ההנחיות המרחביות המחייבות, כל בקשה להיתר בנייה ברובע מחויבת בהגשת "סקר אנרגטי מפורט" במסגרת בקרת התוכן. הסקרים הללו יכללו בחינת חלופות לייצור אנרגיה מתחדשת על גבי גגות וחזיתות המבנים, הערכת רמת הדירוג האנרגטי של המבנה והתאמה למדיניות הבנייה הירוקה המחמירה של עיריית רחובות.
הסתערות היזמים ואמון שוק הנדל"ן
רמת הוודאות הגבוהה שיצר פסק הדין של בית המשפט העליון הובילה להסתערות מיידית של יזמים מובילים על הקרקעות הפרטיות ברובע. חברת א. זיתוני דיווחה על רכישת מגרש של 11 דונם ברובע מבעלים פרטיים תמורת סכום עתק של 68 מיליון שקלים. העסקה משקפת שווי מדהים של כ-750 אלף שקלים קרקע ליחידת דיור עבור מגדל מגורים מתוכנן בן 21 קומות ובו 90 דירות. החברה אף הגדילה את אחיזתה ברובע עם רכישת מגרש נוסף (מגרש 121) להקמת בניין בן 8 קומות שישלב 38 דירות ומסחר בהיקף של כ-3,180 מ"ר. במקביל, חברת יסודות איתנים חתמה על הסכם קומבינציה עם בעלי קרקע להקמת שני בניינים בני 56 יחידות דיור ברובע בתמורה ל-58% מזכויות הקרקע. חברת פרשקובסקי מחזיקה בלמעלה מ-100 דונם במתחם וצפויה להקים מאות יחידות דיור, בעוד חברות נוספות נערכות להגשת תוכניות בינוי ועיצוב מפורטות לוועדה המקומית. הביקוש העצום מוסבר במיקום האסטרטגי של הרובע, השוכן בסמוך לשכונת המדע המבוקשת, פארק המדע המטרופוליני, המרכז הרפואי קפלן ומכון ויצמן. מומחי נדל"ן מעריכים כי פיתוח השכונה יוביל לעליית ערך עקבית של הנכסים והקרקעות בשנים הקרובות, ויהפוך את רובע המזרח לאזור המגורים האיכותי והמבוקש ביותר בעיר רחובות והסביבה.
סיכום ומסקנות
ניתוח פעילותן של ועדות התכנון ברחובות חושף הבדל מהותי בקצבי המימוש של התוכניות השונות. בעוד שפרויקט התחדשות עירונית מרקמי כמו "מנוחה ונחלה" מציג פתרון חיוני לחידוש מרכז העיר הוותיק אך מתקדם בערוץ בירוקרטי איטי המצריך כ-5 שנים לקבלת היתר בנייה, מגה-תוכניות המקודמות במסלולים מהירים כמו הוותמ"ל (תמ"ל 3003) זוכות לעדיפות לאומית ומגיעות לשלב הביצוע בשטח תוך זמן קצר יחסית. דחיית ההתנגדויות המשפטיות בעליון והתחלת עבודות התשתית בפועל באפריל 2026 מוכיחות כי תמ"ל 3003 הוא הפרויקט המשמעותי והקרוב ביותר למימוש מסיבי בעיר. התוכנית מספקת מודל אורבני מתקדם של עירוב שימושים, קישוריות גבוהה ואיפוס אנרגטי, שישפיע באופן דרמטי על היצע המגורים והתעסוקה וישדרג באופן חסר תקדים את מעמדה הכלכלי והסביבתי של רחובות בשנים הבאות.
