אשליית הנדל"ן מתנפצת: הקיפאון מגיע ואולי זו תחילתה של הזדמנות
מאחורי הדיבורים על יציבות שוק הנדל"ן, המציאות בשטח שונה לחלוטין. נתוני הלמ"ס ודוחות הכלכלן הראשי במשרד האוצר מציגים תמונה ברורה של האטה משמעותית, צניחה בכמות העסקאות וקושי ממשי של רוכשים להגיע לרכישת דירה. השוק כולו מתמודד עם שרשרת אתגרים שמתחילה במחסור חריף בידיים עובדות, ממשיכה בהתייקרות חומרי הגלם ומגיעה עד לעלויות המימון הכבדות שנובעות מסביבת הריבית הגבוהה.
סגירת השערים לעשרות אלפי פועלי בניין יצרה בור עמוק שטרם נסגר. שכר העבודה היומי עלה בצורה חדה, קצב הבנייה הואט, ומדד תשומות הבנייה ממשיך ללחוץ כלפי מעלה. במקביל, רשות מקרקעי ישראל מתמודדת עם שורה של מכרזי קרקע שנסגרים ללא הצעות, שכן יזמים חוששים לקחת על עצמם סיכונים פיננסיים יקרים. אל כל אלה מצטרפת התנפצות מבצעי המימון הידועים כשיטת 20/80. רוכשים רבים ששילמו מקדמה קטנה מתוך תקווה שהריבית תרד או שהנכס יעלה בערכו, מגיעים כעת לשלב קבלת המפתח ומגלים שהבנקים מסרבים להעניק להם את המשכנתה הנדרשת. המצב הזה מוביל לביטולי חוזים, קנסות כבדים וניסיונות למכור את הזכויות בנכס בחיפזון.
בשוק הדירות מיד שנייה הקושי מורגש באותה העוצמה. הזינוק בהחזרי המשכנתה החודשיים שחק את כוח הקנייה של הציבור באלפי שקלים בשנה. מוכרים רבים שאינם לחוצים כלכלית מסרבים להתפשר על המחיר ומעדיפים להסיר מודעות מלוחות האינטרנט, בזמן שמתווכים מדווחים כי העסקאות המעטות שנחתמות מתרחשות אך ורק בנכסים שבהם המחיר יורד בפועל. בלי הוזלה ממשית, הקונים פשוט לא מבצעים רכישה.
הדוחות הרשמיים של גורמי המקצוע חושפים תמונה עגומה שבה כל חוליות הענף כושלות במקביל: נתוני הלמ"ס על גמר בנייה מצביעים על התארכות חריגה במשך הבנייה הממוצע לבניין, שזינק מ-33 – 34 חודשים ל-38 – 42 חודשים בעקבות מלחמת חרבות ברזל שהעמיקה את הפיגור בשטח, בזמן שסקירות הכלכלן הראשי באוצר מגלות כי שוק היד השנייה ספג מכה אנושה עם צניחה של 25% – 35% בהיקף העסקאות החודשי לעומת הממוצע הרב-שנתי; במקביל, אותם דוחות חושפים כי כ-60% עד 70% מרכישות הדירות החדשות על הנייר במחוז המרכז ובאזורי הביקוש נשענו על מבצעי מימון ודחיית תשלומים מסוכנים כמו הסדרי 20/80 ו-10/90, וכדי להשלים את תמונת המשבר, נתוני רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון מראים כי בעשרות אחוזים מהמכרזים ביישובי השפלה והמרכז לא הוגשה אפילו הצעה אחת בשל חוסר יכולתם של יזמים לגייס ליווי בנקאי בריביות הנוכחיות.
ברחובות, שנחשבה תמיד לאחת הערים המבוקשות ביותר באזור השפלה בזכות פארק המדע ומוסדות המחקר, ההאטה כבר מורגשת בכל השכונות. במערב העיר ובפרויקטים חדשים בשכונות כמו רחובות ההולנדית ואבן גבירול, רוכשים נתקלים בקושי להשלים את התשלומים מול הקבלנים, בעוד עבודות הבנייה סובלות מעיכובים מתמשכים. במרכז העיר ובאזורים הוותיקים, הביקוש לדירות 3 חדרים הצטמצם דרמטית לאחר שמשקיעים רבים זנחו את השוק לטובת פיקדונות בנקאיים. במקביל, בשכונות המזרח בעלי דירות מעדיפים להעמיד את הנכס להשכרה מאשר להוריד מחיר, וכתוצאה מכך נכסים עומדים חודשים ארוכים ללא דורש. השורה התחתונה ברורה: ללא התאמת מחירים אמיתית ליכולת ההחזר של הרוכשים, הקיפאון הנוכחי בישראל רק ימשיך להעמיק.
אבל חשוב לזכור, בכל תנועת שוק כמו הקיפאון הנוכחי, יש הזדמנויות ממש קרובות למי שנזיל ויוכל לבצע עסקאות שיתמודדו שלא מרצונן עם הורדות מחיר משמעותיות.
