דירה להשקעה: חדשה או יד שנייה?

— תוכן שיווקי —

משקיעים רבים מתלבטים בין רכישת דירה חדשה מקבלן לבין דירה יד שנייה לצרכי השקעה. בכתבה זו נבחן את היתרונות והחסרונות של כל אפשרות וננסה להבין מה עדיף בשוק הנדל"ן הישראלי

דניס לר

בעולם הנדל"ן להשקעה, אחת ההתלבטויות המרכזיות של משקיעים, מהמתחילים ועד המנוסים ביותר, היא האם לרכוש דירה חדשה מקבלן או דירה יד שנייה. כאשר המטרה העיקרית היא למקסם את הרווח, חשוב לבחון לעומק את היתרונות והחסרונות של כל אפשרות כדי לקבל החלטה מושכלת.

דירה יד שנייה – יתרונות וחסרונות

רכישת דירה יד שנייה להשקעה מביאה עמה מספר יתרונות, כשהעיקרי מבניהם הוא יציבות ההשקעה. בואו ונבחן מהם היתרונות והחסרונות העיקריים ברכישת דירה יד שנייה להשקעה.

יתרונות ברכישת דירה מיד שנייה למטרות השקעה:

1. מחיר נמוך יחסית: דירות יד שנייה לרוב זולות יותר מדירות חדשות באותו אזור, מה שמאפשר כניסה מהירה יותר לשוק הנדל"ן. זה יכול להיות יתרון משמעותי במיוחד עבור משקיעים מתחילים או כאלה עם הון מוגבל.
2. מיקום מבוסס: דירות אלו לרוב ממוקמות באזורים מבוססים עם תשתיות קיימות כמו תחבורה ציבורית, מוסדות חינוך, ומרכזי קניות. זה יכול להבטיח ביקוש יציב להשכרה ופוטנציאל השבחה.
3. אפשרות לשיפוץ והשבחה: משקיעים יכולים לרכוש דירה במחיר נמוך, לשפץ אותה ולהעלות את ערכה באופן משמעותי.
4. מידע זמין: ניתן לבדוק את היסטוריית המחירים והשכירות באזור, מה שמאפשר הערכה מדויקת יותר של הפוטנציאל הכלכלי.

חסרונות ברכישת דירה מיד שנייה למטרות השקעה:

1. הוצאות תחזוקה גבוהות: דירות ישנות יותר עלולות לדרוש שיפוצים או תחזוקה תכופה, מה שיכול להגדיל את ההוצאות ולהקטין את הרווח.
2. פוטנציאל מוגבל לעליית ערך: במיוחד אם הן נמצאות בבניינים ישנים או באזורים שכבר עברו התחדשות, הפוטנציאל לעליית ערך עשוי להיות מוגבל יותר בהשוואה לדירות חדשות.
3. בעיות סמויות: למרות בדיקות מקדימות, עלולות להתגלות בעיות שלא נראו בעין בזמן הרכישה, מה שעלול להוביל להוצאות בלתי צפויות.
4. מפרט טכני מיושן: דירות ישנות עשויות להיות פחות אטרקטיביות לשוכרים בגלל מפרט טכני מיושן, מה שעלול להשפיע על מחיר השכירות.

דירה חדשה – יתרונות וחסרונות

דירה חדשה לרכישה היא דירה שנבנתה לאחרונה ולא התגורר בה איש, ונמכרת לראשונה ישירות על ידי הקבלן או היזם שבנה אותה. זו דירה שטרם אוכלסה ומוצעת למכירה כחלק מפרויקט בנייה חדש.

יתרונות ברכישת דירה חדשה למטרות השקעה:

1. מפרט טכני עדכני: דירות חדשות, כמו אלו בפרויקטים חדשים בתל אביב, מציעות מפרט טכני מודרני הכולל מערכות חשמל, אינסטלציה ומיזוג אוויר חדישות. זה מפחית את הצורך בתחזוקה בטווח הקרוב ומאפשר להשכיר אותן במחירים גבוהים יותר.
2. פוטנציאל גבוה לעליית ערך: דירות חדשות לרוב ממוקמות באזורים מתפתחים עם פוטנציאל גבוה לעליית ערך. לדוגמה, פרויקטים חדשים בתל אביב באזורים כמו יפו או פלורנטין הראו עליות מחירים משמעותיות בשנים האחרונות.
3. אחריות וביטחון: רכישה מקבלן מלווה באחריות על ליקויי בנייה ובטחונות לפי חוק המכר, מה שמפחית את הסיכון למשקיע.
4. התאמה אישית: ברוב המקרים, ניתן לבצע שינויים ולהתאים את הדירה לצרכי השוכרים הפוטנציאליים עוד בשלב הבנייה.

חסרונות ברכישת דירה חדשה למטרות השקעה:

1. מחיר גבוה: דירות חדשות בדרך כלל יקרות יותר, מה שדורש השקעה ראשונית גבוהה יותר ועלול להקטין את התשואה השוטפת בטווח הקצר.
2. סיכוני בנייה: יש סיכון של עיכובים במסירה או ליקויי בנייה, אם כי חוק המכר מספק הגנות מסוימות לרוכשים.
3. תשתיות לא מפותחות: באזורים חדשים יתכן שהתשתיות עדיין לא מפותחות במלואן, מה שעלול להשפיע על הביקוש להשכרה בטווח הקצר.
4. אי ודאות: בפרויקטים חדשים, קשה יותר להעריך את הביקוש להשכרה ואת פוטנציאל עליית הערך בהשוואה לאזורים מבוססים.

אז מה יותר משתלם כלכלית?

התשואה על ההשקעה תלויה במגוון גורמים ואין תשובה אחת שמתאימה לכל מקרה. עם זאת, מחקרים וניתוחי שוק מספקים תובנות מעניינות:

• תשואה ארוכת טווח: מחקרים מראים שבטווח הארוך, דירות חדשות נוטות להניב תשואה גבוהה יותר. לדוגמה, נתונים מפרויקטים חדשים בתל אביב מצביעים על עליית ערך ממוצעת של 5-7% בשנה בחמש השנים הראשונות לאחר האכלוס, לעומת 3-4% בדירות יד שנייה באותם אזורים.
• תשואה שוטפת: מצד שני, דירות יד שנייה עשויות להניב תשואה גבוהה יותר על ההשכרה בטווח הקצר, בעיקר בגלל העלות הנמוכה יותר של הרכישה. זה יכול להיות אטרקטיבי למשקיעים שמחפשים הכנסה שוטפת מיידית.
• השפעת המיקום: בערים מרכזיות כמו תל אביב, ההבדל בתשואות בין דירות חדשות ויד שנייה עשוי להיות קטן יותר בגלל הביקוש הגבוה באופן כללי.
• פוטנציאל השבחה: דירות יד שנייה באזורים מתפתחים או בבניינים שעוברים תהליכי התחדשות עירונית (תמ"א 38 או פינוי-בינוי) עשויות להציע פוטנציאל רווח גבוה במיוחד.

סיכום

דירות חדשות מציעות פוטנציאל גבוה יותר לעליית ערך ותחזוקה נמוכה יותר, אך דורשות השקעה ראשונית גבוהה יותר. דירות יד שנייה, לעומת זאת, מאפשרות כניסה מהירה יותר לשוק עם השקעה נמוכה יותר, אך עלולות לדרוש יותר תשומת לב ותחזוקה. המפתח להשקעה מוצלחת טמון בניתוח מעמיק של השוק המקומי, הבנת המגמות העתידיות, והתאמת ההשקעה ליכולות ולמטרות האישיות. מומלץ לבצע מחקר שוק מקיף, לבחון מספר אפשרויות, ולהתייעץ עם אנשי מקצוע כמו יועצי נדל"ן, שמאים ועורכי דין המתמחים בתחום לפני קבלת החלטה.