המספרים של הגרלת "דירה בהנחה" ה-11
ההרשמה להגרלה ה-11 של תוכנית "דירה בהנחה" נסגרה השבוע בחצות, והמספרים הרשמיים שנחשפים מציגים תמונה מורכבת של שוק הדיור הישראלי: מצד אחד, ביקוש קשיח וצמא אדיר לפתרונות דיור; מצד שני, סיכויים אפסיים במחוזות הביקוש שמאלצים את הזוגות הצעירים לחשב מסלול מחדש. על פי נתוני משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל, להגרלה הנוכחית נרשמו כ-115 אלף משקי בית (114,848 ליתר דיוק). אלו ביצעו לא פחות מ-1.7 מיליון הרשמות שונות, תוך ניצול הזכאות להירשם לעד שלושה יישובים במקביל. מולם עומד היצע מוגבל של 7,922 יחידות דיור בלבד הפרוסות על פני 19 יישובים יחס הממחיש את עומק הפער בין הביקוש להיצע.
כפר סבא בראש, רחובות בתחתית (הסיכויים)
בחינת מפת הביקושים מעלה כי העיר כפר סבא מסתמנת כמגנט הנדל"ני המרכזי של ההגרלה הנוכחית, עם 38,732 משקי בית שהתחרו על 1,045 דירות בלבד. אחריה ניצבות קריית גת (28,514 נרשמים) ובית דגן (26,402 נרשמים). אולם, הנתון המעניין באמת עבור רוכשי הדירות אינו כמות הנרשמים, אלא סיכוי הזכייה הגולמי. כאן נחשפת האנומליה הגדולה של הפרויקט: בעוד שביישובים כמו כפר מנדא (סיכוי גולמי של כ-8%) ומעלה אדומים (כ-7.3% עם היצע מרשים של 1,663 דירות) הסיכויים סבירים יחסית, במרכז הארץ התמונה עגומה. העיר רחובות מחזיקה בתואר המפוקפק של "הסיכוי הנמוך ביותר לזכייה" בהגרלה זו. עם היצע זעום של 30 דירות בלבד מול 7,623 נרשמים, סיכוי הזכייה הגולמי שם עומד על כ-0.4% בלבד. מצב דומה נרשם גם בראשון לציון, שם הוקצו 148 דירות בלבד ל-23,425 נרשמים – סיכוי גולמי של כ-0.6%. נזכיר כי נתונים אלו הם גולמיים ואינם משקללים את תעדוף בני המקום, מה שמוריד עוד יותר את הסיכוי של מי שאינו תושב העיר.
"ממילואים למפתח" והסנכרון הדיגיטלי עם צה"ל
הפעם, ההגרלה נושאת אופי שונה בעקבות המצב הביטחוני והחברתי בישראל. במסגרת תוכנית "ממילואים למפתח", כ-50% מהדירות בהגרלה יוקצו למשרתי מילואים פעילים, כאשר מחצית מתוכן מיועדות ספציפית ללוחמים. מעבר להיבט הערכי, ההגרלה הנוכחית הציגה אתגר משפטי וטכנולוגי חסר תקדים. בעקבות פסיקת בג"ץ והסדרים מול מערכת הביטחון, זכאותם של המועמדים הותנתה בכך שאינם מוגדרים כחייבי גיוס שלא הסדירו את מעמדם. כעת, עם סגירת הרישום, יחלו משרד השיכון ומשרד הביטחון בהליך סנכרון נתונים קפדני וממוחשב לבדיקת הזכאויות באזור הממשלתי האישי צעד שגרר בעבר עיכובים ודחיות רבות בפתיחת ההרשמה.
האם התוכנית פותרת את הבעיה או מתדלקת אותה?
שר הבינוי והשיכון, חיים כץ, ומנכ"ל משרדו, יהודה מורגנשטרן, ממהרים להציג את נתוני הרישום כהוכחה להצלחת התוכנית ולמחויבות הממשלה לדיור בר השגה. עם זאת, מומחי נדל"ן ואנליסטים בשוק חלוקים בדעתם. כאשר למעלה מ-100 אלף משקי בית נותרים מחוץ לטווח הזכייה הריאלי מדי סבב, "דירה בהנחה" הופכת בהדרגה מפרויקט לאומי לרווחה, למהגרלת לוטו בעלת השפעה פסיכולוגית על השוק. הזוגות הצעירים שממתינים חודשים ארוכים לתוצאות ההגרלות נמנעים מרכישת דירות בשוק החופשי, דבר שמייצר "ביקוש כבוש". ברגע שתוצאות ההגרלה מתפרסמות ועשרות אלפי מאוכזבים מבינים שנותרו ללא פתרון, הם חוזרים בבת אחת אל השוק החופשי מהלך שמייצר גלי ביקוש נקודתיים ועשוי לתדלק מחדש את עליית המחירים. כדי שהתוכנית לא תהווה פלסטר בלבד, על הממשלה להעביר את כובד המשקל מהגרלות נקודתיות להגדלה דרמטית של היצע הקרקעות המשווקות באזורי הביקוש האמיתיים ובמטרופולינים המרכזיים, לצד האצת הסכמי גג ותמרוץ רשויות מקומיות להתחדשות עירונית רחבת היקף. עד שזה יקרה, רוב הזוגות הצעירים בישראל ימשיכו להביט במספרי הסיכויים של רחובות או ראשון לציון, ולהבין שהדרך לדירה ראשונה עדיין רחוקה מאוד.
