רחובות: תכירו פרויקט פינוי בינוי נוסף של מאות יחידות דיור

שכונת אפרים הוותיקה רושמת היסטוריה נדל"נית: חברת RMA מקבוצת רם-מוגרבי-ארדיטי נבחרה להוביל את פרויקט ההתחדשות המתחמי הראשון בשכונה שמגיע להכרעת דיירים • ברקע: צמיחה דמוגרפית מתמדת, קידום תוכנית מתאר כוללנית ודחיפות במיגון דירתי מפת ההתחדשות העירונית ברחובות מתרחבת מערבה: לאחר שנים של ניסיונות תכנוניים שלא הבשילו, פרויקט הפינוי-בינוי הראשון בשכונת אפרים שבמערב העיר מגיע לציון דרך משמעותי. חברת RMA (מקבוצת רם-מוגרבי-ארדיטי) הוכרזה כזוכה במכרז יזמים תחרותי שבו התמודדו ארבע מחברות הנדל"ן המובילות בענף, לקידום מתחם מגורים חדש ומעורב שימושים. המתחם, המשתרע על פני כ-3.5 דונם בין הרחובות טוביה פאדובה 3/ 5 ועמיאל רוז'נסקי 25, כולל כיום 58 יחידות דיור ישנות בשלושה מבנים. במסגרת התוכנית ייהרסו המבנים הקיימים, ובמקומם ייבנה מתחם מודרני שיכלול למעלה מ-200 דירות חדשות, לצד חזיתות מסחריות, שטחי ציבור ירוקים ופיתוח סביבתי נרחב.

תמונת מצב: מהקיים אל המתוכנן

המנוע המקומי: בין ביטחון הדיירים לזינוק תחבורתי
שכונת אפרים, הממוקמת בחלקה המערבי של רחובות, נהנית ממיקום אסטרטגי: היא גובלת בציר דרך יבנה / כביש 410, ומחוברת דרך רחוב רוז'נסקי ישירות אל מתחם התחנה המרכזית בעיר. יתרה מזאת, המתחם מרוחק כקילומטר אחד בלבד מציר הרצל ההיסטורי – העורק המרכזי שבו מתוכנן לפעול הקו הכחול (מערכת BRT עתירת קיבולת שתקשר את רחובות, נס ציונה וראשון לציון אל רשת המטרו וגוש דן). לצד היתרון התחבורתי, האירועים הביטחוניים ומטחי הטילים שפקדו את האזור חידדו אצל התושבים את הצורך המיידי במרחבים מוגנים תקניים. המבנים הוותיקים ברחובות פאדובה ורוז'נסקי, שנבנו לפני עשרות שנים, סובלים מבלאי הנדסי מתקדם ומהיעדר מוחלט של ממ"דים פער שהופך את ההתחדשות העירונית לפרויקט של הצלת חיים וביטחון אישי, ולא רק לשדרוג איכות חיים.

רחובות במספרים: הלחץ על היצע הדיור עולה
על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), רחובות מבססת את מעמדה כאחד ממוקדי המגורים המבוקשים בישראל:
אוכלוסייה צומחת: בעיר מתגוררים כיום למעלה מ-155,000 תושבים (מקום 14 בארץ), עם קצב גידול יציב.
פרופיל דמוגרפי צעיר וחזק: העיר משויכת לאשכול חברתי-כלכלי 7, השכר הממוצע בה גבוה מהממוצע הארצי, ומעל ל-50% מתושביה הם צעירים עד גיל 40. שביעות רצון גבוהה: במדדי איכות החיים והחוסן של הלמ"ס, העיר מתברגת באופן קבוע בצמרת שביעות הרצון של התושבים מאזור מגוריהם. השילוב בין אוכלוסייה חזקה וצומחת לבין עתודות קרקע פנויות מוגבלות במרכז ובמערב העיר מחייב את מוסדות התכנון להפנות את מירב המשאבים להתחדשות מתחמית.

מדיניות התכנון העירונית: העדפה ברורה למתחמים שלמים
הזכייה במתחם פאדובה–רוז'נסקי מתכתבת ישירות עם המדיניות שמובילות עיריית רחובות והוועדה המקומית לתכנון ובנייה:

1. מעבר מנקודתי למתחמי: בעוד שתמ"א 38 הקלאסית התמקדה בבניין הבודד ללא ראייה תשתיתית, העירייה מקדמת מתחמי פינוי-בינוי רחבים המאפשרים הקצאת שטחי ציבור, מעונות, גני ילדים והרחבת צירי תנועה.

2. תוכנית מתאר כוללנית: העירייה מקדמת במקביל תוכנית מתאר כוללנית לעשורים הבאים, שמטרתה לקבוע כללי משחק אחידים לגבהים, צפיפויות ורשתות ירוקות, תוך מתן ודאות ליזמים ולתושבים.

3. הטמעת חלופת שקד ומסמכי מדיניות שכונתיים: הוועדה המקומית אישרה מסמכי מדיניות מעודכנים המגדירים תמורות ריאליות לדיירים, תוך שמירה על כדאיות כלכלית ליזם על פי תקני השמאות המחמירים.

מהלך מהיר ומודל לשכונה כולה

את הליך גיבוש המתחם והמכרז הובילה מנהלת הפרויקט מטעם בעלי הדירות, אודליה עמוס, שהצליחה לגבש את נציגויות הבניינים ולהשלים את הליך המכרז בתוך כשלושה חודשים בלבד. ליווי בעלי הזכויות נוהל על ידי משרד עו"ד אמיר שטיינהרץ ושות', המתמחה בייצוג דיירים בהתחדשות עירונית, לצד פיקוח הנדסי הדוק של קבוצת יגאל אלון. עבור חברת RMA (רם-מוגרבי-ארדיטי), הזכייה במתחם מעמיקה את אחיזתה בעיר, שבה היא מקדמת פרויקט פינוי-בינוי משמעותי נוסף בצומת הרחובות דרך יבנה, הרצל ושדרות חן. ההצלחה להגיע לבחירת יזם במתחם פאדובה רוז'נסקי שוברת קיפאון של שנים בשכונת אפרים, ומסמנת את יריית הפתיחה להתחדשות מקיפה שעשויה לשנות ללא היכר את פניו של מערב רחובות כולו.