מיסים – צרות של עשירים, האומנם?

מיסים – צרות של עשירים, האומנם? מס רכישה ומס שבח בעת רכישת דירה

מאת: עו"ד איתן רגב

לא סתם אומרים שעשירים עושים עוד כסף, יש לזה סיבה מעבר למזל. הם מבינים את החשיבות בצורך באנשי מקצוע טובים שילוו אתם ויתמכו את ההחלטות שלהם ולכן הם מצליחים למקסם את עושרם הכלכלי ואף לחסוך כסף רב בניגוד לאדם האחר שרוצה לחסוך דווקא באנשי מקצוע שלו- שאמורים להביא אותו לתשלום של המינימום המתבקש.
לכן נושא מיסוי מקרקעין- מס רכישה ומס שבח בעסקה של רכישה או מכירה של דירת מגורים הינו נושא מהותי עם השלכות כספיות משמעותיות, וקבלת החלטה לא נכונה יכולה לעלות לכם בכסף רב או בהפסד של עסקה . תכנון מס רכישה ושבח הינו נושא שראוי לשקול אותו בכובד ראש עם מכולל שיקולים נוספים אשר בסופו של דבר צריכים להוביל אתכם להחלטה האופטימלית.

מס רכישה
ראשית נדגיש שבקניה של בית נאלץ לשלם מס רכישה. המס מחושב לפי שווי העסקה- כלומר לפי סכום התמורה עבור רכישת הדירה. יש להדגיש שבקניה מקבלן הסכום יכלול את סכום המע"מ שמתווסף למחיר העסקה. בהתאם להוראות סעיפים 9(ג1ג)(3) לחוק רוכש של דירת מגורים יחידה החל מיום 16.1.21 ועד ליום 15.1.22 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן:
1. על חלק השווי שעד 1,747,865 ש"ח – לא ישולם מס2. על חלק השווי העולה על 1,747,865 ש"ח ועד 2,073,190 ש"ח – 3.5%
3. על חלק השווי העולה על 2,073,190 ש"ח ועד 5,348,565 ש"ח – 5%
4. על חלק השווי העולה על 5,348,565 ש"ח ועד 17,828,555 ש"ח – 8%

מס הרכישה מתחלק למספר תתי סעיפים.

דירה יחידה: השאלה הראשונה הנשאלת האם הדירה הינה דירתו היחידה של הקונה או שאין זו דירתו היחידה. דירה יחידה תיחשב ככזאת גם אם בעת הרכישה היה הקונה בעלים של דירה נוספת וזאת בתנאי שהוא מתחייב למכור את הדירה הישנה בתוך 18 חודשים ממועד הרכישה- מועד חתימת קניית הדירה החדשה. במקרה של קנית דירה מקבלן מתחייב הקונה למכור את הדירה הישנה תוך 12 חודשים ממועד קבלת הדירה החדשה מהקבלן.
דירה נוספת: אני רוצה לקנות דירה להשקעה- מזל טוב, אבל יש לדעת בהתאם להוראות סעיף 9(ג1ג)(1) לחוק רוכש של דירת מגורים (שאינה דירת מגורים יחידה) מיום 16.1.21 ועד ליום 15.1.22 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן:
1. על חלק השווי שעד 1,294,770 ש"ח – 5%

1. על חלק השווי העולה על 1,294,770 ש"ח ועד 3,884,295 ש"ח – 6%

2. על חלק השווי העולה על 3,884,295 ש"ח ועד 5,348,565 ש"ח – 7%

3. על חלק השווי העולה על 5,348,565 ש"ח ועד 17,828,555 ש"ח – 8%

מס שבח:
העיקרון קובע שבגין מכירת נכס, דירה, נחלה, בית מגורים חייב במס שבח אלא אם חל לגביו אחד מהפטורים ממס שבח. השאלה הראשונה הנשאלת הינה האם אכן קיים רווח ממכר הנכס. מס השבח נכון להיום עומד על 25%- חשוב להבין את כוונת המחוקק ואת כוונת החוק שקובע שמס השבח יקבע לפי ההפרש בין שווי המכירה של הדירה לבין השווי שלה ביום רכישתה כלומר ההפרש של המחיר בין יום הקניה ליום המכירה של אותה הדירה כפי שדווח לרשויות מיסוי מקרקעין, כמובן שיש פרמטרים נוספים אשר נכנסים לחישוב אשר מסייעים לבצע את החישוב- אבל זה הזמן להגיד ולהדגיש שיש לשמור קבלה על כל פעולה אשר ביצעתם בבית ואשר תרמו באופן ישיר להשבחתו לעליית המחיר לדוגמא- קבלה של שיפוץ, רכישת מטבח, תשלום דמי תיווך, תשלום שכ"ט לעו"ד ואפילו הוצאות ריבית בגין משכנתא שנלקחה עבור אותה הדירה.

פטור ממס שבח בגין מכר דירה יחידה

הפטור ניתן במכר של דירה אשר בנייתה הושלמה, הדירה בבעלות אדם פרטי והיא שימשה בעיקרה למגורים. בנוסף יש שלושה תנאים שצריכים להתקיים בשביל לקבל את הפטור: 1. אין בבעלות המוכר בעת המכירה יותר מדירת מגורים אחת. 2. שהמוכר מחזיק בדירה לפחות 18 חודשים מהיום שהדירה מוכנה למגורים. 3. המוכר לא מכר ב18 חודשים האחרונים דירה עם פטור ממס שבח. הערה- פטור ממס שבח ניתן עד לשווי של 4,495,000 ₪ . דגש נוסף- אם הדירה התקבלה במתנה אז נדרשת תקופת המתנה של 36-48 חודשים ולא 18.

פטור במכירת דירת ירושה

במכירת דירה שהתקבלה בירושה יהיה פטור ממס שבח ללא קשר למספר הדירות שיש ליורש בתנאי שהיורש הוא בן זוג/ צאצא/ בן זוג של צאצא/ וכן שהמוריש בעת פטירתו היה בעלים של דירת מגורים אחת ואם המוריש היה זכאי לפטור ממס שבח. נושא זה חשוב מאוד וניתן לנהלו בצורה מושכלת בהיבט של מיסוי ע"י בחינת אפשרויות נוספות של ניהול הנכסים בעודו המוריש בחיים.

העברת דירה במתנה

העברת דירה במתנה ללא תמורה לקרוב פטורה ממס שבח ומחוייבת ב1/3 ממס הרכישה בו היה מחוייב המקבל באם היה רוכש את הדירה בתמורה מלאה. הגדרת קרוב לפי חוק מיסוי מקרקעין= בן זוג/ הורה/ הורי הורה/ צאצא/ צאצאי בן זוג ובן זוגם של כל אחד מאלה/ אח/ אחות ובני זוגם. דגש- העברה בין אחים תהיה פטורה רק עם הדירה התקבלה ללא תמורה או בירושה מן ההורים לאחד מן האחים לפני ההעברה.

ליצירת קשר עם עו"ד איתן רגב- 0529465658